Le droit d’accession immobilière : de nouvelles précisions

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En matière immobilière, le droit d’accession est une règle classique qui permet notamment au propriétaire d’un terrain de devenir propriétaire des constructions nouvelles qui sont faites sur ce terrain par un tiers.

L’article 555 du Code civil prévoit les options offertes à ce propriétaire, qui peut soit conserver la propriété de cette construction, soit en demander la destruction si le tiers constructeur était de mauvaise foi.

Cet article traite également de la question de l’indemnisation du tiers constructeur.

Au cours de ces derniers mois, la Cour de cassation est venue une nouvelle fois préciser les conditions d’application de ce texte.

  • Dans une première affaire, un père avait construit une maison sur le terrain appartenant à sa fille, et avec l’autorisation de cette dernière.

Quelques années plus tard, il sollicitait une indemnisation correspondant selon lui à la valeur ajoutée apportée au terrain grâce à cette construction.

En réponse, sa fille s’opposait à sa demande et sollicitait la destruction de la maison.

La Cour de cassation a suivi l’argumentation de la fille, considérant que son père ne pouvait pas être assimilé à un tiers de bonne foi puisqu’il savait parfaitement que le terrain appartenait à sa fille et qu’il ne disposait d’aucun contrat lui transférant la propriété de ce terrain (arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation du 15 avril 2021, n°20-13.649).

La Cour s’était déjà prononcée dans ce sens quelques années auparavant dans un cas où le père avait fait construire une maison sur le terrain qu’il avait acquis au nom de sa fille mineure ; la question de l’autorisation de construire ne se posait alors pas.

  • Dans une seconde affaire, un couple avait fait l’acquisition d’une ruine dans le but de la restaurer ; le terrain sur laquelle elle se trouvait restait quant à lui la propriété du vendeur.

Après avoir réalisé les travaux, le couple demandait à être reconnu propriétaire de la « ruine rénovée » ou à être indemnisé du coût des travaux.

Ils invoquaient le fait que la révocation de la ruine était tellement importante qu’elle était équivalente à une construction nouvelle

Cette demande a été rejetée par la Cour suprême, qui considère que, même si la toiture et le plancher du premier étage étaient effondrés, les murs de la bâtisse subsistaient et qu’il ne pouvait donc pas s’agir d’une construction nouvelle (arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation du 9 septembre 2021, n°20-15.713).

Avec cette décision, la Cour durcit sa position et ses exigences en matière d’application du droit d’accession par rapport aux décisions rendues au cours des dernières années.